摘要：2016年5月1日起，“营改增”实现扩围，即第一次将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中房地产业不仅是国民经济的重要支柱产业，更关系到老百姓的切身利益。增值税税率相对营业税较高，会计账务处理更复杂、涉及税务问题也更繁杂。全面解读房地产业“营改增”试点政策对于企业尽快适应新规，推进我国税制结构全面升级都有重要意义。本文从税制体系开始，从宏微观分析“营改增”对房地产业的影响，着重以万科集团为例全面分析“营改增”试点后的变化，以期能对营改增政策试点做出全面解读，促进我国营改增试点工作推进。

关键词：营改增；影响与对策；房地产业

目录

摘要

Abstract

1  引  言-1

2  相关理论概述与文献综述-1

2.1  “营改增”的涵义-1

2.2  “营改增”的理论基础-2

2.2.1  税收负担理论-2

2.2.2  税收中性理论-3

2.2.3  最适课税理论-3

2.3  相关文献综述-3

2.3.1  国外研究综述-3

2.3.2  国内研究综述-4

2.3.3  文献评述-5

3  我国房地产业“营改增”的影响分析-5

3.1  我国房地产业经营特点与税负情况-5

3.2  “营改增”对房地产企业微观影响-6

3.2.1  企业税负-6

3.2.2  企业报表-6

3.2.3  经营战略-7

3.3  营改增对房地产行业宏观影响-7

3.3.1  产业链-7

3.3.2  政府职能-7

4  案例分析——以万科集团为例-8

4.1  万科集团介绍-8

4.2  涉及税种与测算逻辑-8

4.3  营改增对案例企业税负影响-9

4.4  营改增对案例企业财报影响-9

4.4.1  资产负债表-9

4.4.2  利润表-10

4.5  “营改增”对案例企业经营战略影响-11

4.6  问题与建议-12

4.6.1  万科集团“营改增”存在的问题-12

4.6.2  建议-12

5  完善与优化房地产业“营改增”政策的对策-12

5.1  我国房地产业“营改增”政策存在的问题-12

5.1.1  试点政策衔接和落实不到位-13

5.1.2  基层征管力度有限-13

5.1.3  发票管理混乱-13

5.1.4  税率结构复杂-13

5.2  建议-13

5.2.1  政府措施-13

5.2.2  企业措施-14

参考文献-14