摘要:随着房地产市场发展的日益成熟，市场竞争也日益激烈，国家对房地产市场的宏观调控力度以及市场制度建设的加强和完善，使得房地产的营销策划设计更有挑战性。在国家新政“国五条”出台的今天，房地产开发商必须审时度势、占领先机，以求在激烈的竞争中站稳脚跟。在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，得到消费者满意的同时也使开发商从中获得利益。

　　　本文主要是以绿地新瑅香公馆为研究对象，结合房地产项目营销策略理论基础，采用市场比较法、调查法、SWOT分析法相结合，通过对项目进行市场分析、项目自身优劣势分析，发现项目的营销策划上存在的主要问题有：定价策略单一、产品包装无特色、广告推广不到位等问题，并为这些问题提出了可行性建议，针对周边楼盘激烈的竞争关系和“国五条”带来的影响制定出更为优惠和吸引客户眼球的营销策略，更为绿地新瑅香公馆的营销提供参考。

关键词 市场分析；项目定位；营销策略分析

Abstract：With the development of the real estate market matures, market competition is increasingly fierce, strengthen and improve the strength of the country's macro-control of the real estate market and the market system construction, making the real estate marketing planning design more challenging. In the National New Deal "five states" published today, real estate developers must consider the situation, seize the initiative, in order to gain a firm foothold in the fierce competition. Based on a deep understanding of the potential consumer deep and future needs, a reasonable construction of orientation for developers planning, so that the products and services fully meet consumer needs and the formation of product - sales, consumer satisfaction also enable developers to obtain benefits from.

　　　This paper is mainly to green new Ti incense residence as the research object, adopt market comparison method, survey method, SWOT analysis method, through market analysis, project project SWOT analysis, marketing planning based on general design theory, the competition fierce and the surrounding property "country of five" the influence of formulate more preferential and eye to attract customers marketing strategy, provides the reference for the green new Ti incense mansion marketing.

Keywords  market analysis  project positioning  marketing strategy analysis

研究内容

　　　 随着居民收入的提高和人口的不断增长，人们对住房的需求日益增长，在项目之间的竞争随之成为了了各种营销策划设计之间的竞争。本文以绿地新瑅香公馆营销策划设计为研究对象，以市场营销、房地产市场营销为理论基础，结合传统的产品、价格、广告、销售策略策略，通过对项目的市场定位，来确定未来的发展趋势，针对周边楼盘激烈的竞争关系和“国五条”限购政策制定出更为优惠和吸引客户眼球的营销策略，使项目在众多楼盘项目中脱颖而出。

研究方法

　　　（1）市场比较法：即是遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与定价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立定价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取定价对象房地产比准价格。

　　　（2）SWOT分析法：SWOT分析分别代表企业优势，劣势，机会和威胁，优劣势分析主要是着眼于企业自身以及竞争对手的比较，而机会与威胁分析将注意力放在外部环境的变化及对企业的可能影响上。

　　　（3）宏观分析与微观分析相结合。楼盘销售受所在城市的房产政策及经济环境的影响，同时也受开发企业自身情况的影响。因此，在设计楼盘营销方案过程中，采用宏观分析法对经济政策进行分析，用微观分析法对楼盘自身的微观指标进行分析。

　　　（4）比较分析法。将楼盘的销售情况与同期的其他楼盘进行比较，从外在和内在两个方面找出影响该楼盘销售方面存在的问题及其原因，并通过一定的数量模型测算出该楼盘营销方案的设计方向和实施的消耗。